心理的瑕疵
自宅のインターフォンが勝手になります。
昼間は異常ないのですが、夜中の2時（一般的に【丑三つ時】と言われる不吉な時間）になります。家族が怖がってしまうので電源を切って寝ていますが、切り忘れた昨日はなりました。もちろん夜中の2時に。
心理的瑕疵
事前に分かっていれば借りなかった（買わなかった）という欠点の事。例えば、自殺・事故は有名な例ですが、近くに暴力団事務所があるなども該当します。その他有名な例では、
・隣人の騒音問題で退去した事を告げていない
・ペットアレルギーだと告げたにもかかわらず、ペット可物件だった
何が心理的な瑕疵かは個人の価値観によりますので、過去に泥棒に入られた等トラブルになりそうな内容であれば、告知しています。
お化けはどうするのか？
「なぜあの物件にしなかったのですか」
「和室のスミに女の子がいたので」
「。。。。。」
他社管理の物件なので、現在は紹介しないようにしています。
「風水上ではダメな物件」と言われたこともあります。
法律的には瑕疵に該当しないと思いますが、扱いに困ります。
冒頭の事例、とりあえずインターフォンを交換します。それでもなるようなら、告知義務に該当しますよね。。。
不動産会社の看板
既製品ののぼり旗ではパッとしないので、特注で作ってもらいました。
変わらない？でも、現場で見ると色合いは派手ですよ。
ネット普及前は、市内に不動産会社も少なく飛び込みのお客様も多かったのですが、最近のお客様は、ネットで確認してピンポイントで来店される気がします。
それでもイメージは重要ですよね。「黄と赤と緑」を見て当社を思い出してもらえればと思います。
のぼり旗、勢い余って100枚作成しました。
掲示したいオーナー様、絶賛募集中です！
不動産人がすべき事
ライフワークとして活動しているのが、公園の活用方法研究。
毎月第一日曜日に、コーヒーとジュースの販売スタンドを設置しています。
・イベントではなく、公園に行けばある日常の一コマ
・とりあえず設置した公園ではなく、行ってみたくなる公園
・税金を使わずに自立した公園の維持管理
日陰もない場所にベンチを置いても、暑くて座れません。だから動く日陰に合わせて持ち運びできるイスが大活躍です。さらに横並びではないから、友達同士話やすい。
テントの中にいるのは、たまたま公園に来た人ばかり。「どこにお住まいですか？」「うちの子供も〇〇小です。」空間があれば、挨拶しやすい。
最近私の認知度もあがっており、【コーヒーショップのマスター】に間違われることもあります。不動産業者なんですけどね。
不動産、特に建物は年々価値が下がっていくと思われがちですが、価格を上げる事は可能です。例えば、マンション名に【田園調布】【駒沢公園】とつけたがるのは、そのエリアに価値があるから。薄暗い公園より明るい公園が良いという人は多いと思います。
だから、これからの不動産会社は、物件を紹介するだけではなく、エリアを活性化させて不動産の価値を上げる活動をしていかないといけません。
手間と時間とお金のことを考えると割に合わないライフワークですけどね。
この日も肝心の発電機が調子悪く、新品を購入する羽目になりました。
大赤字です。トホホ。
所有者不明の土地・空き家
所有者住所で満州国があったらしい。。。
不動産の所有といえば登記を思い出しますが、登記はしないからといって法律違反になるわけではありません。登記されても、現実と異なる場合には、現実が優先されます。
登記簿の所有者＝本当の所有者では、ありません。
昔、原野商法が問題になりました。今では考えられないですが、セスナ機に乗って「あの辺です。」と取引していたとの話を聞いたことがあります。そういう不動産は、買った本人も覚えていない。
公共事業だって進みません。
なくなった親の書類を整理していたら、所在不明の権利書が見つかった。土地地番だけ送られてきたので調べてみたら、立ち入り不可能な山の中。固定資産税を払っているか聞いたら、一度も請求されたことがないらしい。
不動産は闇が深いな。
管理をどの不動産会社に任すか。
本日から、守谷駅徒歩2分のワンルームマンション【メゾンカルム】を当社にて管理する事になりました。空室もありますので、もちろん入居者募集も行っております。
管理会社と仲介会社
契約・入退去・トラブル対応・家賃回収・清掃維持など入居者・物件の管理を行うのが管理会社。部屋探しのお客様を対応するのが仲介会社。但し、地方に行くほど管理会社＝仲介会社の率が高い。当社は管理会社＝仲介会社。ややっこしいですね。
熾烈な管理物件の奪い合い
不動産会社の収入は、低額だが毎月入る管理手数料と高額だが浮き沈みが激しい仲介手数料。管理物件が増えれば収入も安定しますので、物件の奪い合いです。オーナーにしてみれば、入居率を上げるのが一番ですから、仲介力のある不動産会社を選びたいところでしょう。
不動産会社同士は仲良く
当社でも、他社に管理が移ったり移ってきたり。一番注意しているのはお互いいがみ合わない事。「東横ハウジングの物件にはお客を紹介しない」と思われては、入居率も上がりません。「あの会社の物件は紹介したくない」と思っては、入居希望者の不利益になります。
どんな管理会社がいいのか
コミュニケーションがいい、大手会社、仲介力がある、いろいろ判断基準はありますが、他社とケンカしないというのも判断のひとつにしてもいいと思いますよ。
空き家と火災保険
空き家は火災保険に入れない？
空きテナント物件を保有するオーナーが「火災保険を更新できないと言われた」と相談に来ました。
理由は、「空き家」だから
恥ずかしながら初耳なので、取引のあるチャブ損害保険の担当者に相談。要約すると、こんな感じ。
①空き家は放火や不審火などのリスクが高く、保険の引き受けをしない。
②社内稟議で特例として受け付けることも。しかし1年契約で更新はしない。
③保険契約中に退去空き家になった場合は、契約が切れるまでは有効。
普通の住宅は？
普通の住宅でも例外は無し。仮に受け付けたとしても「一般物件」扱い。「一般物件」とは、住宅に比べて料率（保険料）が高い契約。入居者が決まり次第、解約をして「住宅物件」として契約をし直す必要があります。
空き家問題がクローズアップされる昨今ですが、火災保険の面からも対応が急務です。
