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moriya-fudousan’s diary

茨城県守谷市にある不動産会社のブログです。

マンションの修繕とコンサル

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<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート (毎日新聞) - Yahoo!ニュース

内輪の話ですが、コンサルと聞くと「どこかに提出した報告書のコピペするんじゃないの」と不信感がいっぱい。

 

百万円単位でかかるマンションの大規模修繕で、適正価格と質を管理組合がチェックするのは不可能。だからと言って、管理会社経由だと高くなる。そこでコンサルタントが間に入り、工事内容・質・価格をチェックする。そういう流れかな。もちろんコンサルタントは、管理組合から委託費を受け取る。

 

ところが一部コンサルタントが悪質で、施工業者からリベートをもらい、結局高くつく。もう誰を信じたらいいか分かりませんね(-_-;)

 

畑違いですが、アパートの管理会社として言わせてもらえれば、一仕事限りのコンサルと違い、管理会社は日々の管理契約を打ち切られたくないはずです。切られないまでも、工事の不具合が見つかり対応に追われるのは本意でないはずです。適度なプレッシャーと適度な信頼関係で、管理会社を上手に使うのが一番かと思います。

 

日々の管理もまともに出来ていない時は、、、管理会社を変えましょう。

守谷御所ケ丘の管理組合

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御所ケ丘の管理組合総会に参加してきました。

 

守谷市内でも御所ケ丘の一部は特殊で、町内会以外にマンションと同じ管理組合があります。2軒が繋がっている連投式住宅(通称にこいち)団地だからでしょうか。費用も管理費・町内会費と2重に発生します。不動産屋さんも見落としがちな部分なので、購入の時には気をつけて下さい。私は所有者なので管理組合の総会。賃貸入居者は町内会の総会。ちょっと混乱します。

 

理事も出席者も高齢者が多く、ここにも高齢化の波が押し寄せています。

 

 

東京との距離

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車での移動中に聴いているJ-WAVE(FM放送)がつくばのカピオで音楽イベントを開催予定らしく、頻繁にCMが流れてきます。

 

そのCMで頂けないのが、「つくば駅まで東京から45分」「都心に意外と近いんですよね」と茨城を辺境扱いするところ。【さいたまスーパーアリーナ】【幕張メッセ】に対しては、絶対そんな扱いしないのに。

 

私から言わせれば【横浜アリーナ】のほうが辺境地ですよ。だって、東京駅から新幹線で最寄駅の「新横浜」に行く人もいるくらいでから。

 

でもたしかに、都内の会合に行っても、「わざわざ茨城から」とお疲れ様感丸出しであいさつされることもあります。

 

問題は空間的距離ではなく、心の距離ですね。

ただ心の距離が不動産価格に反映してきますので、困ったものです。

家賃の滞納(県営住宅)

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茨城県の県営住宅の賃料未収額が3億4693万円(未収率10.82%)

未収率では沖縄県に次いで2番目の高さ。

入居者の1割が滞納していては、家賃の低下・入居率の悪化が進行している現在、民間オーナーにとって危機的状況です。

滞納解消は難しい

経験から言うと、一度発生した滞納を元に戻すのは至難の業。相手の状況を聞いて、解消計画を立てる必要があります。その計画も大体が修正の必要が出てきます。目と鼻の先にいる入居者の管理さえ難しいのに、県営住宅の様に中央一括管理では無理でしょう。

ちなみに滞納対策は、入居者募集の時から始まっています。「問題起きるかも」と感じる契約は滞納する可能性が高い。

そういう意味では、県営住宅の募集管理は地元の業者に任せるのがベスト。入札にならないですかね。

当社管理は安心^_^

なお、当社ではすべての契約に家賃保証会社を利用しております。素行不良等は別として、家賃に関しては確実に回収しております。またトラブル回避の為、入居者とのコミュニケーションをしっかり取っております。

入居申込みのキャンセル

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「気」が変わってほしくはないですが、入居申込みをしたがキャンセルしたいという事もあるはず。業界紙にキャンセルの法律相談が書かれていたので。そんなキャンセルにともなうトラブルは?

申込みの時に支払ったお金は戻るのか?

当社は預かりませんが、入居申込書と共に金銭を要求されることがあると思います。それはあくまで【預り金】であり、契約とならなければ返却されるべきお金です。没収と言われたら、法令違反となります。

違約金は発生するのか?

道義的な問題はありますが、契約書を交わすまでなら違約金はとられません。

契約開始はいつか?

オーナーが印鑑を押して、借主が印鑑を押して、契約金を支払ったら、効力が発生します。逆に一つでも欠けるようであれば、効力は発生しません。その場合には、契約金も返金されます。ただし、「ウォシュレットをつけてくれたら契約する」など条件を出していた場合、契約前でも責任が発生する場合があります。

契約開始後のキャンセルは返金してもらえるか?

杓子定規で言えば、返金不可です。一度も部屋に入ってないと言っても、契約で交わしたハウスクリーニング費等は戻って来ません。減額の交渉は可能です。

まとめ

キャンセルは、言う方も言われる方も疲れます。中には、あとでキャンセルすればいいからと急かす不動産会社さんもいると思いますが、よく考えてお申し込みください。

 

 

不動産売買決済

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10:00に不動産売買の決済があります。代金を全額払い、権利証を渡す重要な日です。

 

何回経験しても緊張します。

予定場所である銀行に30分前に到着です(^_^;)

 

一つでも間違いがあると実行できません。

誰かが遅刻、費用が引かれているのを気付かずに代金が不足、印鑑忘れ。過去には色々ありました。

 

間違いだけではありません。いかにスムーズに進行するか?仲介者のウデの見せ所です。

よもやま話①

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広告の間違い探しです。見つけたからと言って何があるわけでもありませんが。

 

土日の新聞折り込み広告が好きなのですが、最近枚数が少なくなってきています。

ネットで情報が拡散されていますので、新聞折り込みの費用対効果が薄れてきているせいかもしれません。

 

ただ不動産をお探しなら、折込広告もチェックしたほうがいいかもしれません。

いまだにネット嫌いだけど情報をもっている不動産会社もありますので。